Redução do IVA na construção? Fisco terá 150 dias para devolver imposto
- 02/12/2025
A proposta entregue pelo Governo na Assembleia da República corresponde a uma autorização legislativa, quer permite ao executivo de Luís Montenegro alterar o Código do IVA e outros códigos fiscais com o objetivo de fomentar a oferta de habitação a preços mais controlados.
A iniciativa prevê a aplicação da taxa de IVA de 6%, em vez da normal de 23%, durante um período temporário, até 2029, sob determinadas condições.
O incentivo fiscal só se aplica se os proprietários construírem ou reabilitarem imóveis destinados à habitação e venderem a casa até 648 mil euros ou se arrendarem o imóvel praticando uma renda mensal não superior 2.300 euros mensais.
A aplicação deste benefício no IVA acontece através da devolução da diferença entre as duas taxas. Um proprietário faz as obras e paga o valor com o IVA regular e, depois, pede à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) para lhe ser restituído o valor a que tem direito, se cumprir as condições.
De acordo com o texto da autorização legislativa, "a AT procede à restituição no prazo máximo de 150 dias a contar da receção do pedido devidamente instruído" submetido pelos contribuintes.
"O montante restituído corresponde à diferença entre o montante do IVA efetiva e comprovadamente suportado à taxa normal [23%] e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida que incida sobre as despesas elegíveis", lê-se no texto legislativo.
Se um proprietário deixar de cumprir "qualquer das condições" deste novo regime, a AT "pode proceder à correção do montante restituído no prazo de 4 anos contados do termo do prazo legal para o cumprimento daquelas condições, sendo emitida a liquidação adicional correspondente".
Com a alteração agora proposta, a lista do Código do IVA que elenca os bens e serviços abrangidos pela taxa de 6% passa a incluir as "empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou para arrendamento habitacional, cujo preço de venda ou valor de renda mensal não exceda os limites" previstos num novo decreto-lei a redigir pelo Governo.
O mesmo se aplica às "empreitadas de construção ou reabilitação de prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento" a aprovar pelo Governo através de um decreto-lei.
O próprio diploma hoje entregue no parlamento especifica quais são esses patamares, já anunciados pelo Governo, ficando explícito que a atribuição dos incentivos fiscais está sujeita "a limites máximos de renda mensal moderada e de preço moderado de venda".
No caso dos proprietários que construam casas destinadas ao arrendamento, a renda a praticar não poderá exceder "2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026", ou seja, 2.300 euros, tendo em consideração o valor anunciado pelo Governo.
No caso do preço de venda, o incentivo só se aplica se a alienação não superar "o limite superior do 2.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º Código do IMT", isto é, 648.022 euros.
Além da alteração ao Código do IVA, o Governo também propõe alterar o Código do IRS, o Estatuto dos Benefícios Fiscais e o Código do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
Com o objetivo de aumentar a oferta habitacional, o executivo propõe que os proprietários que vendam uma casa fiquem isentos de IRS sobre as mais-valias prediais se reinvestirem os ganhos em imóveis para arrendamento habitacional.
Também se prevê uma redução da taxa de tributação autónoma de IRS que se aplica sobre os rendimentos obtidos, até 2029, com contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional. Em vez da atual taxa de 25%, o executivo pede autorização ao parlamento para 10%, se a renda ficar dentro do limite enquadrado como preço moderado pelo executivo (2.300 euros mensais).
No caso de os imóveis serem detidos por empresas, o executivo prevê que só metade dos rendimentos prediais conte para a tributação em IRC.
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